Acheter à deux avec un seul emprunteur : comment faire ?

L’achat d’un bien immobilier est souvent une étape importante dans la vie d’un couple. Pourtant, il arrive parfois que l’un des deux partenaires ne puisse pas, ou ne souhaite pas, emprunter pour financer cet achat. Comment procéder pour acheter à deux avec un seul emprunteur ? Cet article vous présente les différentes options possibles, leurs avantages et leurs inconvénients, ainsi que des conseils pour réussir cette opération.

Les différentes options pour acheter à deux avec un seul emprunteur

Il existe plusieurs façons de procéder pour acheter un bien immobilier en étant deux propriétaires, tout en ayant recours à un seul emprunteur :

• L’achat en indivision : cette solution consiste à acheter le bien ensemble, chacun détenant une quote-part de la propriété. L’emprunt est contracté par l’un des partenaires, mais les deux sont propriétaires du bien. Le partage des charges et des éventuelles plus-values se fait alors proportionnellement aux parts détenues par chaque indivisaire.
• L’achat en démembrement de propriété : dans ce cas, un seul partenaire achète la pleine propriété du bien et consent ensuite une donation de l’usufruit à l’autre partenaire. Ainsi, les deux partenaires disposent de droits sur le bien (l’usufruitier peut jouir du bien et percevoir les revenus qui en découlent, tandis que le nu-propriétaire conserve la valeur patrimoniale du bien).
• La société civile immobilière (SCI) : cette option consiste à créer une société dont l’objet est la gestion d’un patrimoine immobilier. Les deux partenaires détiennent des parts sociales de la SCI, proportionnellement à leur apport. L’emprunt est contracté par la SCI, et seul le partenaire emprunteur garantit ce prêt.

Les avantages et les inconvénients de chaque option

Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients :

• L’achat en indivision : cette solution est simple à mettre en place et ne nécessite pas de formalités particulières. Toutefois, en cas de désaccord entre les indivisaires, la gestion du bien peut s’avérer complexe. De plus, en cas de décès de l’un des partenaires, sa part revient à ses héritiers, ce qui peut entraîner des difficultés pour le partenaire survivant.
• L’achat en démembrement de propriété : cette option permet de protéger le partenaire usufruitier en lui assurant un droit d’usage sur le bien. Cependant, le démembrement implique généralement une donation, qui peut être soumise à des droits de mutation à titre gratuit.
• La SCI : cette solution offre une grande souplesse dans la gestion du bien et facilite la transmission aux héritiers. En revanche, la création d’une SCI engendre des frais et des obligations juridiques supplémentaires (rédaction des statuts, immatriculation au registre du commerce et des sociétés, tenue d’une comptabilité…).

Les conseils pour réussir l’achat à deux avec un seul emprunteur

Pour mener à bien cette opération, voici quelques conseils :

• Comparer les différentes options et choisir celle qui convient le mieux à votre situation personnelle et financière.
• Se renseigner sur les implications fiscales et patrimoniales de chaque option (droits de mutation, droits de donation, imposition des revenus fonciers…).
• Rédiger un pacte d’indivision ou des statuts de SCI clairs et précis, afin d’éviter les litiges futurs.
• Consulter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans vos démarches et vous aider à faire les meilleurs choix.

Ainsi, acheter à deux avec un seul emprunteur est tout à fait possible, à condition de bien s’informer et d’opter pour la solution la plus adaptée à votre situation. N’hésitez pas à vous entourer de professionnels pour vous guider dans cette démarche complexe.