Les charges locatives, également appelées charges récupérables, sont des dépenses liées au logement que le propriétaire doit avancer mais qu’il peut ensuite récupérer auprès du locataire. Elles concernent aussi bien les coûts d’entretien, de réparation et de remplacement des parties communes que les frais de services liés à l’usage du logement. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon complet sur les charges locatives pour locataire et propriétaire.
La réglementation encadrant les charges locatives
La loi prévoit un cadre strict pour la répartition des charges entre le propriétaire et le locataire. Cette répartition est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987 qui établit une liste limitative des charges récupérables. Ainsi, seules les dépenses figurant dans cette liste peuvent être imputées au locataire.
Il est donc primordial pour le propriétaire de vérifier que les charges qu’il souhaite récupérer sont bien mentionnées dans ce décret. À défaut, il ne pourra pas les réclamer au locataire. Il en va de même pour le locataire qui doit s’assurer que les charges qu’on lui demande de payer sont bien conformes à la loi.
Les différentes catégories de charges récupérables
Le décret du 26 août 1987 distingue trois grandes catégories de charges récupérables :
- Les charges relatives à la consommation individuelle du locataire : elles englobent les dépenses liées à l’eau, au chauffage et à la production d’eau chaude sanitaire. Le montant de ces charges est généralement calculé en fonction de la consommation réelle du locataire.
- Les charges relatives aux parties communes : elles concernent notamment les dépenses d’entretien courant et de réparation des parties communes de l’immeuble (ascenseur, escaliers, couloirs, etc.).
- Les charges relatives aux services liés au logement : elles comprennent par exemple les frais d’éclairage des parties communes, de nettoyage ou encore de jardinage.
Notez que certaines dépenses ne sont pas récupérables auprès du locataire, comme par exemple les travaux d’amélioration, les impôts fonciers ou encore les frais de gestion du logement.
La fixation et la répartition des charges locatives
Dans le cadre d’un bail, le propriétaire doit préciser dans le contrat le montant des charges récupérables. Ce montant peut être fixé au forfait ou en fonction des dépenses réelles. Dans le cas d’un forfait, le propriétaire doit prévoir une régularisation annuelle pour ajuster les sommes versées par rapport aux dépenses réelles. Le locataire doit alors payer un complément si sa consommation a été supérieure au forfait prévu.
Pour déterminer le montant des charges récupérables, le propriétaire peut se baser sur les factures qu’il a reçues pour chaque dépense. Toutefois, il doit veiller à ne pas inclure des dépenses qui ne seraient pas récupérables auprès du locataire.
Enfin, la répartition des charges entre les différents locataires d’un immeuble se fait généralement en fonction de la surface de leur logement ou du nombre d’occupants. Le règlement de copropriété peut également prévoir une répartition spécifique pour certaines charges.
Les obligations du propriétaire et du locataire
Le propriétaire a l’obligation de fournir au locataire un décompte détaillé des charges récupérables. Ce document doit être remis au moins une fois par an et permet au locataire de vérifier que les dépenses qui lui sont imputées sont bien conformes à la réglementation. Le propriétaire doit également conserver les factures et justificatifs des dépenses pendant au moins deux ans, afin de pouvoir les présenter en cas de contestation.
Le locataire, quant à lui, a l’obligation de payer les charges récupérables dans les délais fixés par le bail. En cas de retard ou de non-paiement, le propriétaire peut engager des poursuites pour recouvrer les sommes dues.
La contestation des charges locatives
Si le locataire estime que certaines charges récupérables ne sont pas conformes à la réglementation ou que leur montant est excessif, il peut contester leur paiement. Pour cela, il doit adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire en exposant ses arguments et en demandant un décompte détaillé des charges. Si aucune solution amiable ne peut être trouvée, le litige peut être porté devant la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, devant le tribunal d’instance.
Il est donc essentiel pour les locataires et les propriétaires de bien connaître leurs droits et obligations en matière de charges locatives afin d’éviter tout conflit et de garantir une gestion sereine de leur logement.
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