La mise en location d’un bien immobilier comporte toujours un certain risque pour les propriétaires, notamment celui de se retrouver confronté à des loyers impayés. Pour éviter cette situation délicate, deux principales solutions s’offrent à eux : l’assurance loyers impayés ou la caution. Quelles sont leurs spécificités et comment choisir la plus adaptée à sa situation ? Découvrez dans cet article un éclairage sur ces dispositifs de protection pour les bailleurs.
Comprendre l’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie des loyers impayés (GLI), est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur auprès d’une compagnie d’assurances. Elle a pour objectif de couvrir les risques liés aux impayés de loyer, mais aussi les dégradations locatives et les frais de contentieux engagés en cas de litige avec le locataire.
En contrepartie d’une prime d’assurance, généralement comprise entre 2% et 4% du montant annuel des loyers, le propriétaire bénéficie d’une indemnisation en cas de défaut de paiement du locataire. Les conditions d’indemnisation varient selon les contrats, mais elles peuvent inclure le remboursement total ou partiel des sommes dues, ainsi que la prise en charge des frais engendrés par la procédure judiciaire éventuelle.
La caution, une garantie traditionnelle
La caution est une autre solution pour se protéger des loyers impayés. Il s’agit d’une personne, souvent un proche du locataire, qui s’engage à régler les sommes dues en cas de défaillance de ce dernier. La caution doit être solvable et fournir des justificatifs de revenus suffisants pour assurer cette garantie. Elle peut être solidaire, c’est-à-dire que le bailleur peut s’adresser directement à elle sans avoir à poursuivre le locataire en justice au préalable.
Dans certains cas, la caution peut être remplacée par une garantie institutionnelle, comme la garantie Visale proposée par Action Logement aux jeunes de moins de 30 ans ou aux salariés nouvellement embauchés d’une entreprise privée. Cette garantie couvre les impayés de loyer pendant une durée maximale de trois ans.
Comment choisir entre assurance loyers impayés et caution ?
Pour choisir entre ces deux dispositifs, plusieurs critères doivent être pris en compte. Tout d’abord, il convient d’évaluer le niveau de risque lié à la location : si le bien est situé dans une zone où les impayés sont fréquents ou si le locataire présente un profil plus fragile financièrement, l’assurance loyers impayés peut être plus adaptée. En revanche, si le locataire dispose d’un garant solide et fiable, la caution peut suffire.
L’assurance loyers impayés présente l’avantage d’offrir une protection plus complète, incluant souvent les dégradations locatives et les frais de contentieux. En outre, elle évite au bailleur d’avoir à se tourner vers un proche du locataire pour recouvrer les sommes dues, ce qui peut être source de tensions.
En revanche, la caution est généralement moins coûteuse pour le propriétaire, puisqu’elle n’implique pas de cotisation d’assurance. De plus, la loi Élan de 2018 interdit désormais aux bailleurs de cumuler caution et assurance loyers impayés pour les locations à titre de résidence principale, sauf si le locataire est étudiant. Il est donc important de peser le pour et le contre avant de prendre une décision.
Les conseils pour faire face aux impayés
Pour limiter les risques d’impayés, il est essentiel de bien sélectionner son locataire en vérifiant ses antécédents locatifs et sa solvabilité. N’hésitez pas à demander des justificatifs de revenus et à vérifier leur authenticité. Par ailleurs, il peut être utile de mettre en place un suivi régulier des paiements et d’établir un dialogue constructif avec le locataire afin d’anticiper d’éventuelles difficultés.
Dans tous les cas, la meilleure protection reste la prévention : en veillant à entretenir une relation de confiance avec votre locataire et en étant attentif à ses éventuels problèmes financiers, vous serez mieux armé pour faire face aux impayés et protéger votre investissement locatif.
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