La propriété d’un immeuble collectif est, en général, répartie entre diverses personnes appelées copropriétaires. Il existe des règles et des obligations à mettre en place pour la bonne harmonie de cette petite collectivité. Quels sont ces droits et obligations ?
L’usage des parties communes
Concernant les équipements communs et les espaces communs, le droit des copropriétaires est le même. Les règles qui régissent ces parties sont dictées par le règlement de la copropriété. Cependant, ce dernier peut détenir des règles stipulant une exception sur les parties communes. En effet, il est possible de trouver des parties communes réservées uniquement à un ou plusieurs copropriétaires et non à la totalité. Cette règle prend effet lorsque les copropriétaires disposent de plusieurs bâtiments. En général, les parties communes spéciales englobent le gros œuvre et ses équipements (chauffage, ascenseur…). Il est du sort des copropriétaires du bâtiment de régler les dépenses liées à l’entretien et à tous travaux à réaliser sur ces parties.
Il est possible de réserver des parties communes comme la terrasse, la cour ou le jardin à un seul copropriétaire quand les parties ne sont accessibles que depuis un lot de la copropriété. Cette règle est établie lorsqu’un copropriétaire possède la jouissance spéciale d’une partie commune. Il se peut que ce droit de jouissance privatif soit définitif ou sur une période maximum de 30 ans. Si le copropriétaire disposant de ce droit de jouissance décide de vendre sa part, le droit revient automatiquement à l’acquéreur. L’utilisation des parties communes par chaque propriétaire est libre, tant qu’il n’enfreint pas les règles de copropriété, la destination de l’immeuble et la nature des parties communes.
L’usage des parties privatives
En général, chaque propriétaire possède une partie privative (appartement, garage, cave…) et une partie des parties communes (murs porteurs, terrain, cour…). Le règlement de copropriété est le seul élément qui détermine et fixe les parties communes et les parties privatives du bien immobilier.
Dans l’éventualité des cas, un copropriétaire peut utiliser librement ses parties privatives à sa guise. Cependant, il est tenu de se conformer au règlement de copropriété, de respecter la destination de l’immeuble et d’éviter les troubles de voisinage.
Il a tout à fait le droit de vendre sa part, l’offrir à une personne, de le mettre en location ou de l’occuper. Le copropriétaire a la possibilité de réunir son lot avec une autre partie qui lui appartient sans être obligée de consulter l’assemblée générale pour obtenir une autorisation. Toutefois, il faut vérifier que l’opération ne va pas à l’encontre de la destination de l’immeuble ou du règlement de copropriété.
Dans la plupart des cas, il est autorisé de modifier la disposition des pièces, de changer le revêtement des planchers, des murs ou des plafonds, de réaliser diverses installations techniques (électrique, sanitaire…). En bref, chaque copropriétaire est libre d’entreprendre des travaux d’aménagement et de transformation si et seulement si les opérations n’occasionnent aucune dégradation aux parties communes.
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